Урок финансовой (без)грамотности

Урок финансовой (без)грамотности от дяди Лёши: ипотека.

Почему покупка квартиры в ипотеку в России это глупость и выброшенные деньги?
Давайте подружим голову с арифметикой за 7 класс и дружно посчитаем. Это увлекательно.
Итак. Вам 25-30-35 лет и вы думаете: блин, до сих пор нет своего угла, что я как нищеброд?
И это первый шаг именно таким нищебродом и стать, обогатив параллельно тех банкиров, которые таким маркетингом чтобы свой угол, как у всех, собственно, и набивают свои карманы. Бизнес, ничего личного.

Итак. Вы идёте в банк и берёте ипотеку. Например, под 11% годовых, плюс страховка объекта недвижимости – 1%, плюс страховка вашей жизни и платёжеспособности (банк же себя должен застраховать от тех потерь, которые вы ему нанесёте, если вовремя не занесёте. И этот свой риск банк должен покрыть из вашего же кармана) ещё 1%. Итого 12% годовых. Круто, выгодно, интересно?!

Нет, не круто и не выгодно, но интересно.
Математика такова:
Например, вы присмотрели однушку за 3 000 000 рублей. Квартира мечты однушка в, прости господи, Шушарах, Девяткино или Кудрово. Ипотека на 25 лет.

Допустим, вы внесли своих 10% в качестве первоначального взноса, то есть 300 т.р. и 2,7 млн. взяли в банке.
За 25 лет вы выплатите банку 7 705 800 р. Ого! Ещё полторы таких же квартиры сверху отдадите банку.

Далее давайте посчитаем иные расходы:
Ремонт этой бетонной коробочки счастья самый дешёвый с обоями по 56 рублей
Коммуналку вы будете платить примерно тысяч 5 в месяц (60 000 рублей в год). Итого: 1 800 000 за 25 лет.
Допустим за 25 лет вы ни разу не делали больше повторного ремонта, никого никогда не затапливали и вас никто никогда не топил (ха-ха-ха!).
Ещё налог на квартиру ежегодный, но там, вроде, копейки, около тысячи рублей в год.

Итого, общая сумма за 25 лет, которую вы заплатите (по 25 686 рублей, например) 10 005 800 рублей.

И вот он финал: вам 60 лет, вы пенсионер и только-только рассчитались за однокомнатную конуру в жопе мира. Здесь же у вас родились дети, многократно котились кошки, месяцами приезжали родственники жить и ночевать на полу на надувном матраце. На кармане у вас 0 рублей!
Ура?

Теперь сравним с доходностью, если бы вы эти деньги платили сами себе те же 25 лет каждый месяц (всего 300 месяцев).
Допустим, вы дикий консерватор и вложили просто в банк с самым маленьким процентом годовых (7%) с ежемесячным пополнением и капитализацией процентов.
Вы внесли на свой счёт те же самые 300 000 первоначального взноса. Картинка-3 график сложного процента на 25 лет с суммой взноса 25 686 р.

Что есть сложный процент? Это тема, когда вы делаете начальный вклад под какой-то процент (желательно максимально возможный. сейчас, например, можно положить в банк с гос.участием под 8,5-9% годовых), а потом ежемесячно кладёте ещё дополнительные деньги. И так делаете постоянно на протяжении очень долгого времени. Например, лет 15-20-25-30. Проценты начисляются на всю сумму, на все вновь поступающие деньги и на те проценты, которые набегают и на суммы и на проценты.

Долго? А торопиться некуда, вся жизнь впереди. Отступать некуда, безрадостная альтернатива этому делу – пенсия от, прошу прощения, пенсионного фонда России.

Вернёмся к цифрам из примера.
И вот оно чудо сложного процента: через 25 лет у вас на счету уже лежит 22 499 440.97 рублей!
Ещё раз: 22,5 миллионов рублей.
Можно купить не однушку, а 7 таких однушек! Или однушку на Крестовском, например. Или пару трёшек где-то в удачном месте недалеко от метро. Или В общем, вариантов куча.

При этом, обратите внимание на график: искомые три миллиона рублей на свою однушку вы уже получите на 79 месяц, то есть через 6,5 лет, а не через 25 лет выплаты ипотеки!

Да, конечно, есть главное возражение: но я же плачу ипотеку И СРАЗУ живу в квартире, а если арендовать, то не смогу откладывать.
Ну, да, часто так бывает.

Но бывает и так, что одновременно совсем уж упоротые ненавистники арифметики одновременно УЖЕ ПЛАТЯТ ипотеку И ПАРАЛЛЕЛЬНО СНИМАЮТ несколько лет, пока квартиру застройщик достроит и сдаст (если достроит и если сдаст).
А бывает ещё, что человек может пожить первые 6,5 лет у родителей, например, и скопить на своё жильё тоже можно успеть. В общем, было бы желание найти решение вместо ипотечного грабежа.

К тому же, если посмотреть ещё раз на цифры: сумма ежемесячного платежа всего 25 т.р. То есть вполне подъёмная для семьи из двух человек. И вполне подъёмный вариант снимать 6,5 лет и откладывать те же 25 т.р., чтобы потом просто взять и купить квартиру на свои собственные, а не заплатить банку 10 млн в течение 25 лет.

И ещё важный момент: я специально взял пример, когда ежемесячная сумма взноса примерно равна аренде квартиры. Но если например, взять уже не однушку, а трёшку?
Аренда – 30 т.р. в месяц, а ипотека – уже 47 т.р., то есть вот и появилась дельта утечки собственных денег:
можно снимать трёшку за 30 000, а 17 000 р. ежемесячно откладывать в банк под процент и через те же 25 лет на счету появится (парам-пам-пам!) 14 922 941,51 рубль! Такие дела.

И это ещё самый безрисковый вариант вклад под 7% годовых, а если использовать инструменты инвестиций под 9, 10 или 12% годовых? (под 9% – сумма на счету через 25 лет уже 31,5 миллион.)

Теперь понятно, почему поколение миллениалов, игреков и зэтов не планируют покупать себе жильё, а готовы всю жизнь жить в арендном. Видимо, просто умеют деньги считать лучше остальных. О чём, кстати, тот же Марков Алексей в своих “Хулиномике” и “Жлобологии” уже писал.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *